気を付けよう！サブリース契約におけるトラブルと回避方法！
目次
- ○
- ・サブリース契約とは？
- ・サブリース契約のメリット。
- ・ちょっと待った！ サブリース契約の落とし穴・・・
- ・本当にあった怖い話・・・ サブリース契約のトラブル事例！
- ・サブリース契約のトラブルを回避するには？
サブリース契約とは？
サブリース契約とは賃貸借契約の一種で、通常であれば物件を賃貸に出す際、賃貸人（オーナー）と入居希望者との間で直接賃貸借契約を結ぶところを、賃貸人（オーナー）が賃借人（サブリース業者や中間業者）に物件を貸し出し、その賃借人がさらに第三者に対して賃貸する仕組みです。
つまりオーナーは、サブリース業者に物件を一括して貸し出し、その業者が入居者を見つけて賃料を徴収します。
主な特徴として、オーナーはサブリース業者に対して一定の賃料を保証（賃料保証）される場合が多く、その分安定した賃料収入が見込めます。
また、後述で詳しく解説しますが、サブリース業者が入居者募集や物件管理を行うため、オーナー自ら募集管理をする手間を省くことができます。
サブリース契約のメリット。
➀『安定した収入の確保』
サブリース契約では、賃料が一定期間保証（〇〇年一括借上・〇〇年家賃保証など）されるため、空室や入居者の変動に関わらず安定した収入を得ることができます。
これは、オーナーが所有する物件を不動産管理会社やサブリース会社に一括して賃貸し、その会社が一定期間、賃料を保証して支払う仕組みです。
これにより、たとえ入居者がいなくても保証された賃料が支払われるため、収入の安定性が高まります。
②『管理の手間軽減』
サブリース契約を結ぶ事で、物件の管理（共用部分の清掃・家賃徴収・設備修繕・入居者募集など）をサブリース会社へ一任する事ができるので、オーナーの負担が大きく軽減されます。
ちょっと待った！ サブリース契約の落とし穴・・・
前述したサブリース契約のメリット。
しかし、そこには大きな落とし穴があります！
サブリース契約で見られるトラブルの多くがこの落とし穴にはまってしまった事が原因で起こります。
➀『安定した収入の確保』に隠された落とし穴・・・
敷金礼金・更新料などはオーナーには入ってこない。
通常であれば、敷金礼金・更新料などはオーナーに入ってくるものですが、サブリース契約を結ぶとこれらのお金はサブリース会社へ入っていってしまします。
また、賃料が一定期間保証される『家賃保証』ですが、入居者が退去してから１か月〜３か月の間免責期間が設けられています。
免責期間とは、賃貸契約や保証契約において一定期間の間、オーナーやサブリース会社が特定の責任や義務を免除される期間のことを指します。
つまり、その免責期間中は新たな入居希望者が現れない限り家賃収入が入りません。
実質空家期間が続いていくと考えてもいいでしょう・・・
そのため、サブリース契約を結んだアパート運用では、そうでない場合と比べて最終的な収支がマイナスになってしまう場合もあります。
②『管理の手間軽減』に隠された落とし穴・・・
サブリース契約におけるメリットの一つである『管理の手間軽減』
実はサブリース契約だけのメリットではないのです。
通常アパートを運用していく場合、一般管理契約を不動産会社（管理会社）と結び、管理全般を委託します。
管理の手間を軽減するという事で言えばサブリース契約と一般管理契約どちらも大きな違いはありません。
さらに、建物を修繕する際にはなるべく費用を抑えたいところですが、サブリース契約では工事業者が指定される場合が多く、工事費も相場より高くなってしまうケースがほとんどです。
オーナーの知り合いに工事業者がいて、安く引き受けてくれると言った場合でも、基本的にはサブリース会社の依頼した業者が優先されます。
前述したサブリース契約のメリットは何だったのでしょうか・・・
本当にあった怖い話・・・ サブリース契約のトラブル事例！
➀『解約の申し出をしたら違約金を請求された』
これはサブリース契約を結ぶ際によく確認をしなければならない点ですが、オーナーがサブリース会社へ解約を申し出た際に、家賃収入６か月分の違約金を請求されたケースもあります。
②『家賃保証の変更』
サブリース契約を結べば、家賃〇〇年保証など、オーナーが安定して収入が得られます。
しかし、保証される家賃の額は将来的に必ずと言っていいほど見直されます。
サブリース契約時の保証額は永続的には続かず、見直しはほぼ減額です。
これに反対して受け入れない場合は、契約解除を伝えられる事もあります。
③『賃料の減額請求』
これは、前述の『家賃保証の変更』と少し重複しますが、『賃料の減額』というパターンです。
サブリース契約では、突然業者側から賃料の減額を求められることもあります。
理由として、周辺の家賃相場との相違や新しいアパートが近隣に新築された事での対抗措置などがあげられます。
オーナーが同意しなければ賃料の減額は成立しませんが、サブリース契約は借地借家法が適用され、業者側が優遇されてしまうため、実際に拒否をするのは難しいです。
④『サブリース会社の倒産』
考えられる最悪のケースです。
資金繰りがショートしたサブリース会社が倒産。
サブリース会社が倒産するとオーナーには保証賃料が振り込まれなくなります。
このような場合、オーナーは物件からの保証賃料が得られないにもかかわらず、物件取得のために借り入れた、ローンの返済義務だけは残るという最悪の事態に陥ります。
サブリース契約のトラブルを回避するには？
実際に大きなトラブルが発生しているサブリース契約。
このトラブルを回避するにはサブリース契約自体を結ばないことが一番。
これは、消費者庁もサブリース契約に関するトラブルに対して注意喚起を行っているほどです。
ただ、サブリース会社の営業マンに説明を受け、自分だったら大丈夫という気持ちで契約を結んでしまう方もいるはずです。
後々トラブルが発生してしまった場合には、サブリース契約のトラブル解決を専門に行っている弁護士もいるので、相談して頂く事をおすすめします。
本記事ではサブリース契約のトラブル事案などを解説していますが、全てのサブリース契約でそういった事案が発生する訳ではありません。
しかしながら、実際に多くのサブリース契約でトラブルが起こり裁判にまで発展した事例がいくつもあります。
アパートを運用される際には、必ずと言っていいほど提案されるサブリース契約。
前もってどういった内容の契約なのか、本当にアパート運用の助けになるのか、トラブルになる前に一度ご相談ください。